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澳门银河体育app下载 - 信贷环境趋紧,广州二手楼全年成交先扬后抑
  [阅读:2005]   时间:2020-01-08 18:00:42

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澳门银河体育app下载,根据广州中原研究发展部监测,2018年,广州市存量房交易登记数为102199宗(1-11月来源房管局,12月为广州中原研究发展部部监测),同比去年同期(133157宗)大幅下滑23.2%,为近5年首次成交下滑的年份。

价格方面,2018年二手住宅网签均价为25350元/平方米。价格涨幅出现明显收窄,涨幅从2017年的23.8%下跌至今年的9.2%,价格逐渐趋向稳定。

广州中原研究发展部分析认为,2018年,广州二手楼市遇冷,成交能力大不如前的主要原因如下:信贷环境趋紧,置业成本增加。2018年楼市信贷环境偏紧,广州首套贷款利率为其它一线城市中最高,同时全年平均利率均处于高位水平。利率的上调,很大程度上遏制市场需求,部分改善买家置业成本提升,从而转为观望状态;客户观望情绪持续升温,入市热情低。今年置业客户持币观望的心态尤为严重,上门看房客户数量远不如去年,购买周期亦有所延长。据调研了解,客户购买周期明显拉长1倍以上的客户占比高达65.5%,同比净增18.7%。部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低,购房更为理性。遇到合适价位的房源才会着手入市,而部分放高价的盘源处于僵持状态。

此外,业主放盘积极性较低,客户可选择盘源少也是原因之一。据监测发现,2018年新增放盘量同比去年下滑近3成。在目前楼市下行阶段,客户入市意愿不高,若想加快成交,可能需要降价让利出售。因此,部分不愿降价业主选择观望后市走势,静待更好的出手时机,导致整体放盘量有所下滑。

五月成分水岭,全年成交先扬后抑

从月度成交量来看,2018年整体成交呈现先扬后抑的趋势。1-5月(春节月除外),广州基本维持稳步上扬.其中,5月更是冲高至8846宗水平,市场需求活跃且稳定。而进入下半年后,二手住宅成交量连续数月插水下滑,周度成交量从5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平,客户入市积极性低。

另外,由于下半年二手楼市成交不活跃,盘源去化缓慢,客户接受意愿低。导致不少急需资金回笼的业主通过降价来促成成交。

现时二手楼市成交活跃度较低,盘源去化缓慢,业主心理价位松动,“以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看,2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右,而今年下调房源基本在70%左右,中心区表现尤其明显。其中,天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高,分别达76.5%、74.6%、73.3%、71.9%。并且其下滑幅度亦相对明显,分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。

广州中原研究发展部认为,就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言,不失为较好的“上车”时机,业主议价空间较大,客户现时入市或会“有利可图”,有利于减少置业成本。

利率上浮,商业按揭成交占比下滑

2018年,广州整体信贷环境趋紧,贷款额度相对紧张,各大银行均选择上调贷款利率。其中,二套平均贷款利率上浮15%-20%已为常事,整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后,贷款额度稍有好转,整体贷款利率出现回调的迹象,但整体仍居高位水平。2018年11月,广州首套平均贷款利率为5.62%,同比去年同期净增0.31%。

因此,在这样的大背景下,不少置换、改善客户为减少置业成本,转移至组合按揭的付款方式。据监测,2018年组合按揭的成交占比达24.9%,同比净增8%。而商业按揭的付款方式成交占比则减少明显,整体跌至50.2%,同比净减5.1%。

广州中原研究发展部认为,在现时楼市调控、信贷环境双趋紧的条件下,市场投机行为进一步被打压,改善客户入市热情较低。现购房客主要为刚需客户。该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求,遇到合适房源及价格才会出手购买。

中心需求逐步外溢,外围多区持续撑市

随着中心区房价的高企,而外围区价格相对低洼,叠加交通便利度的提高,越来越多的客户由天河、海珠等区域转移至番禺、增城、花都等区域。据广州中原研究发展部监测,近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑,2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%;而外围区则因交通便利度逐年提高,而且价格低洼加上房源相对较新,成交持续撑市,占比逐年增大,2018年外围四区成交占比为55.6%,,同比净增3.4%。

另外,据监测,2018年,二手住宅成交量最多依然为番禺区,共成交14496宗,已连续4年成功夺魁。而天河稳坐广州楼价“天花板”的位置,2018年二手网签均价为43889元/平方米,成交排名亦从第六位上升至第五位。

由于二手楼市受“冷空气”持续影响,大部分区域成交量同比去年下滑3成左右,但是,唯独萝岗二手需求表现稳定,成交量基本与去年持平。据监测发现,近年来萝岗二手住宅成交占比呈现逐年上升的态势,同比涨幅亦有所扩大。

广州中原研究发展部分析认为,萝岗二手需求稳定、活跃,成交占比稳步提升的主要原因有两方面,一方面是萝岗进入存量房市场,早期交楼的一手房源逐渐释出,区域优质次新房房源较多且受青睐度高;另一方面是,广州科学城板块逐渐发展成熟,招商引资情况基本完成,片区企业员工居住刺激,带动萝岗二手住宅成交活跃。

预计成交量价更趋稳定

2018年12月19日-21日,中央经济工作会议提出“强化逆周期调节”、“因城施策、分类指导”等政策基调。而2018年,广州整体处于政策、信贷双收紧的时期,二手盘源去化缓慢,存量房流通率较低,这对于激发市场活力存在一定的阻碍,存量房市场交易环境急待优化。

在这样的基调下,2019年房地产调控环境有望比2018年宽松,营造健康的楼市环境,房贷利率上浮幅度存在收缩的可能。因此,广州中原研究发展部预测,在这样的情况下,2019年广州二手住宅成交将保持平稳或略有回升,而价格则变得更为平稳。

【记者】许蕾

【作者】 许蕾

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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